Desideri comprare un immobile?

Per un cittadino residente in Svizzera esistono delle limitazioni all’acquisto di immobili in Italia, legate al Principio di Reciprocità stabilito dall’art. 16 delle Disposizioni Preliminari al Codice Civile.
Alla luce di tale norma, le persone fisiche non residenti in Italia, possono acquistare:

a) abitazioni secondarie e di vacanza con superficie non superiore ai 200 metri quadrati;
b) fondi, di pertinenza ad abitazioni secondarie e di vacanza, la cui superficie non ecceda i 1.000 metri quadrati;
c) immobili ad uso esclusivamente commerciale.

Tali limitazioni sono connesse alla normativa svizzera, che regolamenta e limita l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri. Esse non valgono, qualora il cittadino svizzero acquisti l’immobile per risiedere stabilmente in Italia.

Dal punto di vista fiscale, l’acquisto di un immobile in Italia è assoggettato ad imposizione diretta e indiretta, nonché ad alcuni tributi locali. Per quanto riguarda le imposte dirette, producono redditi fondiari gli immobili situati nel territorio dello Stato italiano, non rilevando, in alcun modo, la residenza del titolare. Per i soggetti non residenti, l'art. 23 del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi – TUIR) prevede che si considerano prodotti in Italia i redditi fondiari relativi a immobili ivi situati. Pertanto, ai sensi della normativa italiana, i redditi dei terreni e dei fabbricati situati nel territorio italiano sono imponibili in Italia, anche nel caso in cui gli stessi siano posseduti da soggetti non residenti. Per quanto riguarda le imposte indirette, la compravendita di immobili, generalmente posta in essere per atto pubblico o privato autenticato, è soggetta all’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, o, in via alternativa, all’Iva. La proprietà di immobili in Italia è inoltre soggetta a tributi locali, come IMU e TARI, il cui peso varia a seconda che il proprietario sia residente o meno nel Comune dove è situato l’immobile stesso.

È fondamentale infine considerare il divieto di doppia imposizione, disposto in Italia dall’art. 163 del TUIR. L’art. 6 comma 1 della Convenzione tra Italia e Svizzera dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati (ovvero in Italia, se l’immobile è ivi situato).

Attraverso SWITADVICE, il soggetto svizzero che stia valutando l’opportunità di acquistare un immobile in Italia, potrà ricevere un’adeguata consulenza specifica in merito alle questioni illustrate in precedenza, nonché a tutti gli altri aspetti da prendere in considerazione, non ultimi quelli legati alla deducibilità dei costi dell’immobile dal reddito d’impresa.

Desideri comprare un immobile?

L’acquisto di immobili in Svizzera da parte di persone residenti all’estero è limitato dalla legge. In linea di principio è soggetto ad autorizzazione l’acquisto di abitazioni di vacanza e di alloggi di proprietà non per uso personale. Quindi solo gli stranieri che vivono e risiedono regolarmente in Svizzera possono acquistare liberamente immobili ad uso residenziale. Per gli immobili destinati ad un uso non residenziale (per esempio ad uso commerciale) non ci sono limitazioni di tipo giuridico sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche non residenti. È invece soggetto a norme restrittive vincolanti (LAFE) l’acquisto di immobili adibiti a uso residenziale, da parte di:

a) stranieri domiciliati all’estero;
b) cittadini di Stati non UE o AELS domiciliati in Svizzera senza permesso di soggiorno;
c) società che hanno la propria sede all’estero (anche se il proprietario è cittadino svizzero);
d) società commerciali che hanno la propria sede legale ed effettiva in Svizzera, ma di cui i soci o gli azionisti sono cittadini stranieri residenti all’estero che detengono oltre un terzo del capitale sociale oppure oltre un terzo dei diritti di voto.

Quindi per quanto riguarda l’acquisto di immobili residenziali, di fatto le persone fisiche non residenti possono acquistare solo abitazioni di vacanza con superficie non superiore ai 200 metri quadrati e fondi di pertinenza delle stesse la cui superficie non ecceda i 1.000 metri quadrati, previa autorizzazione.

Tali limitazioni, che regolamentano e limitano l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri, non vengono applicate qualora il cittadino italiano acquisti l’immobile per risiedere stabilmente all’interno della Confederazione; in questo caso è anche possibile fruire di forme di finanziamento molto interessanti, accessibili fornendo garanzia ipotecaria all’istituto bancario erogante il mutuo.

Un ultimo aspetto da valutare per un corretto approccio all’acquisto immobiliare in Svizzera è l’aspetto fiscale; è giusto premettere che la normativa può differire a seconda del Cantone ove è domiciliato l’immobile ed è importante sapere che le leggi svizzere che regolamentano l’accesso al mercato immobiliare tendono a scoraggiare la speculazione, tanto da prevedere aliquote d’imposta decrescenti a seconda dell’arco temporale in cui si mantiene il possesso dell’immobile, prima di rivenderlo.

Attraverso SWITADVICE, il soggetto italiano che è interessato ad acquistare un immobile in Svizzera, potrà ricevere un’adeguata consulenza specifica in merito alle questioni illustrate in precedenza, nonché a tutti gli altri aspetti da prendere in considerazione, non ultimi quelli legati alla finanziabilità dell’operazione.