Möchten Sie eine Immobilie kaufen?

Für einen Staatsbürger, der in der Schweiz ansässig ist, gelten Beschränkungen in Bezug auf den Kauf von Immobilien in Italien, die auf dem Gegenseitigkeitsabkommen, das in Art. 16 der Bestimmungen über das Gesetz im Allgemeinen des Zivilgesetzbuches festgelegt ist, beruht. In Anbetracht dieser Richtlinie können natürliche Personen, die nicht in Italien ansässig sind Folgendes erwerben:

e) Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen mit einer Wohnfläche von nicht mehr als 200 m2;
f) Grundstücke, die zu Zweitwohnungen und Ferienwohnungen gehören, deren Fläche 1.100 m2 nicht übersteigt;
g) Immobilien zur rein gewerblichen Nutzung.

Diese Begrenzungen hängen mit dem schweizerischen Gesetz zusammen, das den Kauf von Immobilien durch ausländische Staatsbürger reglementiert und begrenzt. Diese gelten nicht, wenn der schweizerischen Staatsbürger die Immobilien kauft, um sich in Italien niederzulassen.

Steuerrechtlich gesehen unterliegt der Kauf einer Immobilie in Italien sowohl der direkten als auch der indirekten Besteuerung, sowie einigen lokalen Abgaben. In Bezug auf die direkten Steuern, so wird für Immobilien, die sich auf italienischem Grund befinden, Grunderwerbsteuer fällig, wobei auf keine Art und Weise der Wohnsitz des Eigentümers berücksichtigt wird. Für die nicht ansässigen Subjekte sieht Art. 23 des D.P.R. 917/1986 (Einheitstext zur Einkommensteuer – TUIR) vor, dass Einkommen, als in Italien erwirtschaftet gelten, wenn die Immobilie sich dort befindet. Daher, sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, gemäß der italienischen Gesetzgebung, in Italien zu versteuern, wenn sich die Immobilien/Grundstücke auf italienischem Grund befinden, auch wenn diese Eigentum von nicht ansässigen Subjekten sind.

Was die indirekten Steuern betrifft so unterliegt der An- und Verkauf von Immobilien, der im Allgemeinen durch öffentliche oder private Urkunde beglaubigt wird, der Anwendung der Registergebühr, Hypotheken- und Grundbuchgebühren oder in Alternative der Mehrwertsteuer (IVA).

Der Besitz von Immobilien in Italien unterliegt außerdem den lokalen Abgaben wie der IMU ( Grundsteuer), TASI (kommunale Servicegebühr) und TARES (Müllgebühr), deren Höhe davon abhängt, ob der Eigentümer in der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, ansässig ist oder nicht.

Schließlich ist es von wesentlicher Bedeutung das Verbot der Doppelbesteuerung zu berücksichtigen, das in Italien durch den Artikel 163 des TUIR besteht. Art. 6 des Abkommens zwischen Italien und der Schweiz legt fest, dass Einkommen aus Immobilien in demjenigen Staat anfallen, in dem sich diese befinden (und somit in Italien, falls die Immobilie sich dort befindet).

Durch SWITADVICE kann das schweizerische Subjekt, dass die Möglichkeit eine Immobilie in Italien zu kaufen in Betracht zieht, eine gezielte Beratung in Bezug auf die zuvor erläuterten Sachverhalte erhalten, und auch für alle anderen nicht aufgeführten Aspekte, die zu berücksichtigen sind, nicht zuletzt jene in Bezug auf die steuerliche Abzugsfähigkeit der Kosten für die Immobilie von den Einkünften aus Gewerbebetrieb.

ABPS ist eine Steuer- und Unternehmensberatung, gegründet 2004 durch die Vereinigung von verschiedenen Fachleuten mit großer Erfahrung. Seit 2009 hat ABPS ihre Aktivitäten auch um den Bereich der Arbeitsberatung erweitert. Haupt-Aktivität der ABPS ist die Unternehmens- und Steuer-Beratung und wendet sich an Privatpersonen wie auch an Unternehmen. Die Beratungen werden von Fachleuten für die spezifischen Themen, sei es auf nationaler oder internationaler Ebene, durchgeführt. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Web-Seite: www.abps.eu

Möchten Sie eine Immobilie kaufen?

Für einen Bürger mit Wohnsitz in Italien, ist der Kauf einer Immobilie in der Schweiz aus mehreren Gründen interessant, unter welchen: Zuverlässigkeit des Land - Systems, die Lebensqualität, eine der niedrigsten Kriminalitätsraten in Europa, ein stabiles Steuersystem, welches nicht durch eine grosse „Volatilität“ gekennzeichnet ist wie zum Beispiel das italienische System.

Der Kauf von Immobilien in der Schweiz durch Bürger mit Wohnsitz im Ausland, ist durch das Gesetz eingeschränkt. Man kann jedoch eine Bewilligung erlangen für den Kauf von Ferienhäusern und Gebäuden, die nicht zum Eigenbedarf gebraucht werden. Deshalb können nur Ausländer mit registriertem Wohnsitz in der Schweiz Wohnmobilien frei kaufen.

Es gibt keine gesetzliche Einschränkungen für den Kauf von Immobilien die zur kommerziellen Nutzung bestimmt sind.

Stattdessen ist der Kauf von Wohnimmobilien durch restriktive Vorschriften gebunden (LAFE) für die folgenden Bürger:

Bürger/Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
Bürger aus der UE oder AELS ohne Aufenthaltsgenehmigung
Gesellschaften, welche ihren Sitz im Ausland haben (auch wenn der Inhaber ein Schweizer Bürger ist)
Gesellschaften, welche ihren Sitz in der Schweiz haben aber dessen Mitglieder oder Aktionäre Ausländer sind mit Wohnsitz im Ausland und die mehr als ein Drittel des Kapitales der Gesellschaft besitzenoder über mehr als ein Drittel Stimmrechts verfügen.

Deshalb, durch die Erteilung einer Genehmigung, kann ein Bürger ohne Wohnsitz in der Schweiz ein Ferienhaus mit einer Nettowohnfläche von nicht mehr als 200 m2 und mit einer Grundstückgrösse die 1000 m2 nicht überschreitet, kaufen.

Solche Beschränkungen, die den Kauf der Immobilien an Ausländer in der Schweiz regeln, werden nicht angewandt wenn der Bürger die Immobile kauft um in dieser Konföderation einen ständigen Wohnsitz zu nehmen. In diesem Fall kann man von Finanzierungsformen profitieren. Durch die Bereitstellung einer Garantie (Hypothek) bei einem Kreditinstitut, welches in der Folge ein Darlehen zur Verfügung stellt.

Zu guter Letzt ist die Abwägung des Steuersystems ein wichtiger Bestandteil beim Kauf einer Immobile in der Schweiz. Erwähnenswert ist hier, dass die Vorschriften von Kanton zu Kanton variieren können und es ist weiter wichtig zu wissen, dass die Immobilien Gesetzte in der Schweiz dazu neigen die Spekulation zu entmutigen. Hier werden Steuersätze vor dem Wiederverkauf niedriger, je nachdem, in welchem Zeitraum man in Besitz der Immobilie ist.

Durch SWITADVICE erhält ein italienischer Staatsbürger, welcher am Kauf einer Immobilie in der Schweiz interessiert ist, eine angemessene spezifische Beratung auf die oben erläuterten Fragen. Und auf alle weiteren zu prüfenden Aspekten, sowie auch Informationen über die Finanzierung.