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VERMIETUNG


- Der Mietvertrag
- Immobilienvermietung für andere Nutzung als Wohnen
- Die Dokumentation
- Pflichten des Vermieters
- Pflichten des Mieters
- Vertragsdauer
- Kündigungsvorschriften
- Die Miete
- Rückzug des Mieters
- Entschädigung für den Geschäftsverlust
- Untervermietung und Abtretung des Mietvertrags
- Vorkaufsrecht des Mieters


Der Mietvertrag  Top

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, einer anderen Person, dem Mieter (oder Locatario) eine Sache benutzen zu lassen, sowohl bewegliche als auch unbewegliche Güter, für einen bestimmten Zeitraum und gegen die Bezahlung eines bestimmten Mietzinses.

Gemäß unserer Ordnung wird der Mietvertrag im Einvernehmen abgeschlossen, da der Abschluss durch die die einfache Willenseinigung der Parteien erfolgt, während die Übergabe der gemieteten Sache zum Zeitpunkt der Ausführung des Vertrags stattfindet. Dieser Vertrag basiert auf Gegenleistungen, da die Zuerkennung der Nutzung der Mietsache seitens des Vermieters nur gegen die Zahlung eines bestimmten Mietzinses seitens des Mieters erfolgt, und ist entgeltlich, da die vorgesehene Gegenleistung des Mieters in der Zahlung eines Preises besteht; und auf begrenzte Zeit, da die Zuerkennung der Nutzung der Mietsache für einen bestimmten Zeitraum vorgesehen ist (sollten die Vertragsparteien die Dauer nicht festgelegt haben, wird dies in bestimmten Fällen durch das Gesetz auf der Grundlage von Annahmen, die einen zwingenden Charakter haben, festgelegt).

In unserer Ordnung ist die Regelung der Vermietung von Immobilien im italienischen Zivilgesetzbuch in Artikel 1571 ff. enthalten, sowie in besonderen Vorschriften zur Regelung der Mietverhältnisse; diese sind in zwei größere Hauptgruppen unterteilt und unterscheiden sich nach der Benutzung der gemieteten Immobilie. Das Gesetz 431/1998 regelt die Mietverhältnisse für Wohnzwecke; das Gesetz 392/1978 regelt die Vermietung für andere Nutzung als Wohnen.


Immobilienvermietung für andere Nutzung als Wohnen   Top

Gemäß Artikel 27 von Gesetz 392/1978 für die Vermietung von Immobilien für andere Nutzung als Wohnen beziehen sich die Mietverträge für städtische Liegenschaften auf einen der folgenden Bereiche:

• Industrie, Gewerbe und Handwerk;
• für touristische Zwecke;
• für selbstständige Arbeit;
• Hotelwesen;
• Freizeit, Fürsorge, Kultur, Schulen, Parteien oder Gewerkschaften.

Die Mietverträge müssen, zur Vermeidung der Nichtigkeit, schriftlich verfasst und beim Finanzamt gemäß den im Finanzgesetz von 2005 eingeführten Vorschriften eingetragen werden.

Alle Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 9 Jahren müssen, zur Vermeidung der Nichtigkeit, in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer notariell beglaubigten Privaturkunde abgeschlossen werden. Diese Verträge unterliegen auch der Eintragungspflicht bei den Liegenschaftsregisterämtern gemäß Artikel 2643 des italienischen Zivilgesetzbuches: dennoch bedingt ein Fehlen der Eintragung des Mietvertrags von mehr als 9 Jahren nicht seine Gültigkeit: es handelt sich um eine Form von Bekanntgabe, die die Anfechtbarkeit des Vertrags gegenüber Dritten ermöglicht.

Der Antrag auf Eintragung von schriftlichen oder mündlichen Mietverträgen und entsprechende Übertragungen, Auflösungen oder Verlängerungen, auch stillschweigende, muss ebenfalls die Angaben über die Katasterdaten enthalten.

Dokumentation   Top

Unsere Ordnung sieht eine Reihe von Bescheinigungen zur Garantie//Bürgschaft der vermieteten Immobilie vor, die der Vermieter besorgen muss und dem Mieter zur Verfügung stellen kann,

Es handelt sich hierbei um die Übereinstimmungsbescheinigung für die Anlagen, die die korrekte Ausführung der Anlagen bescheinigt. Der Vermieter ist verpflichtet, dieses Dokument vorzulegen: fehlt diese, so wird der Vertrag nicht ungültig, jedoch stellt dies eine Nichterfüllung des Vertrags dar.

Darüber hinaus muss der Vermieter gemäß den Vorschriften die sogenannte Bescheinigung der Benutzbarkeit vorlegen. Dieses Dokument bescheinigt den Stand von Hygiene, Gesundheit sowie Energieeinsparung des Gebäudes und der darin installierten Anlagen. Dieses Dokument muss dem Mieter zur Verfügung gestellt werden; fehlt es, so kann der Mieter den Vertrag kündigen.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den absoluten Wert für den Verbrauch der Immobilie festsetzt und damit die Immobilie automatisch in die entsprechende Kategorie einstuft (je niedriger der Buchstabe der Kategorie für die Immobilie, desto geringer ist der Energieverbrauch).
Vor kurzem wurde landesweit eine Regelung eingeführt, nach der dieses Dokument dem Mieter im Mietvertrag für Immobilien zur Verfügung gestellt werden muss. Diese Verfügung wird allerdings nur bei Gebäuden oder Teilen von Gebäuden angewandt, die mit dem Energieausweis bereits ausgestattet sind.

Pflichten des Vermieters   Top

Artikel 1575 des italienischen Zivilgesetzbuches legt die folgenden Hauptpflichten seitens des Vermieters fest:

• Übergabe der Mietsache in einem guten Erhaltungszustand.. Die Übergabe, in unserem Fall, der für Gewerbezwecke gemieteten Immobilie gilt nur dann als abgeschlossen, wenn der Mieter in der Lage ist, materiell über die Immobilie zu verfügen.
• Instandhaltung der Sache für den vereinbarten Gebrauch. Hierbei ist klarzustellen, dass diese Pflicht nicht nur bedeutet, dass die Mietsache in einem guten bestandsfähigen Zustand zu erhalten ist, damit dem Mieter die vertraglich vereinbarte Nutzung gewährleistet ist, sondern auch, dass diese für die gesamte Dauer der Beziehung dementsprechend erhalten werden muss. Die Parteien haben in jedem Fall die Möglichkeit, diese Bestimmung aufzuheben (z. B. kann der Mieter der Übernahme einer Immobilie in einem mittelmäßigen Zustand zustimmen).
• Gewährleistung der ungestörten Nutzung der Sache. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in der einfachen Übergabe der Mietsache oder in der Erhaltung eines Zustands für den vereinbarten Zweck, sondern muss auch die Nutzungsansprüche des Mieters erfüllen.

Diese allgemeinen Pflichten können zu einer einzigen Pflicht des Vermieters zusammengefasst werden, nach der der Mieter die Immobilie für den gesamten Zeitraum der Beziehung nutzen kann. Der Vertrag kann Abweichklauseln bezüglich der oben genannten Pflichten enthalten, jedoch darf er nie Klauseln umfassen, die dem Vermieter einen ungerechten Vorteil einräumen.

Pflichten des Mieters   Top

Gemäß Artikel 1587 des italienischen Zivilgesetzbuches der Mieter zwei Hauptpflichten:

• Übernahme der Mietsache, unter Beachtung der Sorgfalt eines guten Familienvaters bei der dafür vorgesehenen Nutzung, und
• Entrichtung des Mietzinses nach den vereinbarten Bedingungen.

Teil der Pflichten des Mieters ist auch die Rückgabe der Mietsache am Ende des Vertrags. Wenn der Eigentümer am Ende des Mietvertrages nicht in den Besitz seiner Immobilie kommt, tritt die sogenannte Zwangsräumung in Kraft. Dieses Verfahren bewirkt die Anwendung der Bestimmung, die dem Mieter das Verlassen der Immobilie binnen eines vom Richter festgelegten Datums anordnet.

Darüber hinaus sieht das Gesetz vor, dass die Immobilie im selben Zustand zurückgegeben wird, in dem der Mieter diese erhalten hat, abgesehen von der normalen alters- oder gebrauchsbedingten Abnutzung.

Gemäß Artikel 1576 des italienischen Zivilgesetzbuches ist der Mieter desweiteren verpflichtet, kleinere Instandhaltungsarbeiten zu übernehmen, die darauf abzielen, die Verschlechterung durch die zweckgebundene Nutzung der gemieteten Immobilie (zum Beispiel Anstrich der Wände, Ersatz der Türgriffe usw.) zu beheben; hingegen obliegt gemäß Gesetz die außergewöhnliche Instandhaltung dem Vermieter. Die Parteien können diesen Teil ihrer Beziehung abweichend vom Gesetz vertraglich regeln, außer wenn dem Vermieter ein unberechtigter Vorteil zum Nachteil des Mieters, der als der schwächere in dieser Beziehung gilt, eingeräumt wird.


Vertragsdauer Top

Die gesetzlich vorgesehen Laufzeit des Vertrags für die Vermietung von Immobilien für die oben genannten Nutzungen gemäß Artikel 27 von Gesetz 392/1978 beträgt sechs Jahre, mit Ausnahme der Vermietung von Hotelanlagen, für die eine Mindestlaufzeit von neun Jahre vorgesehen ist. Die Besonderheit bei der Vermietung von Sachen zu Wohnzwecken besteht darin, dass nach den ersten sechs bzw. neun Jahren Laufzeit der Vertrag sich um denselben Zeitraum verlängert, es sei denn, der Vermieter schickt eine Kündigung infolge einer Reihe von Gründen, die das Gesetz kategorisch vorschreibt und eine Beendigung der Beziehung rechtfertigen. Dabei ist klarzustellen, dass oben genannte Bedingungen für die Parteien auch dann zwingend sind, wenn diese eine kürzere Laufzeit als die oben genannte vereinbaren; diese Klausel wird von Rechts wegen von einer Klausel ersetzt, die den Rechtsvorschriften entspricht (ohne dass dies die Gültigkeit des Mietvertrags insgesamt beeinträchtigt).

In Bezug auf die Vermietung von Immobilien zum vorübergehenden Gebrauch sieht Absatz 6 von Artikel 27 von Gesetz 392/1978 vor, dass der dafür vorgesehen Vertrag für eine kürzere Laufzeit als sechs Jahre abgeschlossen werden darf, „solange die ausgeübte oder auszuübende Tätigkeit in der Immobilie ihrem Wesen nach einen vorübergehenden Charakter hat, unbeschadet der Pflicht der Parteien, sachlich die vorübergehende Form zu begründen, die auch im Vertrag anzugeben ist.

Zu den vorübergehenden Tätigkeiten gemäß Absatz 6 des oben genannten Artikels 27 zählen die sogenannten saisonal ausgeübten Tätigkeiten, die zu bestimmten Zeiten ausgeübt werden. Für diese Tätigkeiten können die Mietverträge entsprechend eine Laufzeit in Übereinstimmung mit der Saison haben, und falls vom Mieter gefragt, können die Parteien übereinkommen, dass dieser Vertrag für dieselbe Saison im darauf folgenden Jahr bis maximal sechs Jahre erneuert wird.


Kündigungsvorschriften  Top

Gemäß Artikel 28 von Gesetz 392/1978 wird der gewerbliche Mietvertrag automatisch alle sechs Jahre für weitere sechs Jahre, bzw. alle neun Jahre für weitere neun Jahre bei der Vermietung von Hotelanlagen erneuert.

Bezüglich der Verweigerung der Erneuerung des Vertrags sieht das Gesetz 392/1978 eine andere Regelung vor, je nachdem, ob die Forderung, sich aus der vertraglichen Bindung zu entziehen, vom Mieter oder vom Vermieter herrührt. Während der Mieter immer den Mietvertrag per Einschreiben binnen 12 Monaten - oder 18 Monaten bei der Vermietung von Hotelanlagen - ab dem vertraglich vorgesehenen Fälligkeitsdatum des Vertrags kündigen kann, darf der Vermieter hingegen den Mietvertrag nach Ablauf der ersten Vertragslaufzeit ausschließlich in den folgenden Fällen kündigen:

• wenn er selbst, sein Ehegatte oder Verwandte bis zum zweiten Grad die Immobilie für Wohnzwecke nutzen möchten;
• wenn er selbst, sein Ehegatte oder Verwandte bis zum zweiten Grad die Immobilie für gewerbliche Tätigkeiten laut Artikel 27 von Gesetz 392/1978 oder institutionelle Aktivitäten öffentlicher Verwaltungsämter nutzen möchten;
• wenn er beabsichtigt, die Immobilie zu demolieren, um sie im Rahmen eines mehrjährigen Gemeindeprogramms gemäß der diesbezüglich geltenden Gesetze neu zu bauen oder zu sanieren; und
• wenn er beabsichtigt, die Immobilie zu sanieren, um die Wohnungen im Einklang mit den Gemeindeplänen verkaufsfertig zu machen.

Die oben genannten Fälle, in denen die Kündigung des Vertrags seitens des Vermieters erlaubt ist, sind vom Gesetz genau vorgeschrieben, und die Mitteilung der Kündigung seitens des Vermieters muss, zur Vermeidung der Nichtigkeit, die oben genannten Gründe aufführen, auf denen die Kündigung beruht.

Kündigt der Vermieter in Fällen, die nicht oben aufgeführt sind, wird der Mietvertrag automatisch im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Fristen verlängert.

Die Miete   Top

Das Gesetz 392/1978 schreibt keinerlei Begrenzung bezüglich des Mietzinses vor, der von den Parteien frei zu vereinbaren ist. Der Vermieter darf jedoch dem Mieter die Zahlung von weiteren Beträgen über den vereinbarten Mietzins hinaus nicht fordern (und die keinerlei Rechtfertigung im von den Parteien unterschriebenen Vertrag enthalten).

Die Aktualisierung des Mietzinses wird nicht als erforderlich betrachtet, sondern muss ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien unter Beachtung der Höchstgrenze von 75 % der Änderung der Lebenshaltungskosten laut ISTAT vereinbart werden, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von sechs Jahren nicht übersteigt: folglich kann diese Erhöhung nur dann vom Vermieter gefordert werden, wenn dies ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart wurde. Dazu muss die Aktualisierung vom Vermieter jährlich gefordert werden, auch mittels einer nachträglich nach dem Vertrag vereinbarten Vereinbarung, während die Klausen, mit denen die Parteien die automatische Aktualisierung des Mietzinses auf jährlicher Basis vereinbaren, als nichtig betrachtet werden.

Die ISTAT-Aktualisierung stellt die einzige erlaubte Änderung des Mietzinses im Laufe der Beziehung dar. Dennoch gilt eine Erhöhung des Mietzinses als legitim, wenn diese Änderung die Erfordernisse der Regelung der Beziehung erfüllt, damit dies mehr der Bereitschaft der Parteien und der Marktrealität entspricht, vorausgesetzt dass diese Änderung nicht direkt mit den Lebenshaltungskosten verbunden ist, um der Geldentwertung entgegen zu wirken.

In Bezug auf die Zahlungsmodalitäten muss der Mietzins an den Wohnsitz des Vermieters geschickt werden, es sei denn die Parteien haben eine anderweitige Vereinbarung getroffen. Hierbei muss hervorgehoben werden, dass die Parteien sehr häufig andere Zahlungsmodalitäten für den Mietzins, beispielsweise über eine Bank, vereinbaren. Auch das Fälligkeitsdatum der Zahlung muss vertraglich von den Parteien vereinbart werden: bei einer verspäteten Zahlung gegenüber dem vertraglich vereinbarten Termin ist der Mieter verpflichtet, zusätzlich die Zins zu zahlen.

Die verspätete Zahlung des Mietzinses seitens des Mieters kann einen Kündigungsgrund darstellen, und der Mieter kann folglich vom Vermieter vorgeladen werden. Die Strenge dieser Bestimmung wird jedoch durch Artikel 55 von Gesetz 392/1978 gemildert, der dem Mieter gewährt, seiner verspäteten Zahlung bei der ersten Anhörung des Falls, zu dem der Mieter zur Vertragsauflösung einberufen wurde, oder binnen der vom Richter erteilten Frist nachzukommen. Wenn der Mieter den geschuldeten Betrag innerhalb der gewährten Frist zahlt, schließt der letzte Absatz des oben genannte Artikels 55 die Auflösung aus.

In Anbetracht dieser Bedingungen ist es folglich empfehlenswert, im Mietvertrag die Zahlungsmodalitäten sowie die Konsequenzen für eine verspätete Zahlung genau zu regeln.


Rückzug des Mieters   Top

Laut Artikel 27 von Gesetz 392/1978 gibt es zwei Arten der Rücknahme des Mietvertrags seitens des Mieters, die darauf abzielen, seine Position zu schützen, die gewöhnlich als die Schwächere im Vergleich zu der des Vermieters gilt.

• die konventionelle Rücknahme: die Parteien können vertraglich für den Mieter die Möglichkeit vereinbaren, sich jederzeit nach BENACHRICHTIGUNG an den Vermieter per Einschreibebrief mindestens sechs Monate vor dem Datum, an dem die Rücknahme gelten soll, aus dem Mietvertrag zurück zu ziehen; und
• die Rücknahme aus ernsten Gründen: auch wenn die Parteien vertraglich nicht die Möglichkeit der konventionellen Rücknahme vereinbart haben, gewährt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, sich mit einer Vorbenachrichtigung per Einschreibebrief von mindestens sechs Monaten vom Vertrag zurück zu ziehen, wenn es dafür ernste Gründe gibt. Hierbei ist hinzuzufügen, dass die ernsten Gründe objektiv nachvollziehbar, unvorhersehbar und durch Umstände verursacht sein müssen, die der Mieter nicht beabsichtigt hat. Da jedoch das gewerbliche Mieten einen unternehmerischen Charakter hat, können ernste Gründe nicht darin bestehen, dass geschäftliche Aussichten oder Erwartungen in Bezug auf die Entwicklung des Gebiets nicht mehr bestehen, da die Risiken in Zusammenhang mit einer Unternehmung auf den Unternehmer/Mieter lasten müssen und in keinster Weise auf den Vermieter übertragen werden können.

Entschädigung für den Geschäftsverlust   Top

Die Entschädigung für den Geschäftsverlust wurde zum Schutz des erwarteten Starts einer geschäftlichen Tätigkeit eingeführt, die in der gemieteten Immobilie ausgeübt wird und vom Mieter ins Leben gerufen wurde, und findet bei einer Auflösung der Mietverträge für diese Tätigkeit, die einen Kontakt mit dem Publikum mit sich führt, Anwendung.

Bei der Auflösung des gewerblichen Mietvertrags ist eine Entschädigung von 18 Monatsmieten in Höhe des letzten Mietzinses für den Mieter vorgesehen, während sich die Entschädigung bei Hotelanlagen auf 21 Monatsmieten beläuft. Die Entschädigung ist nicht für die Fälle vorgesehen, in denen der gewerbliche Mietvertrag auf Grund der Auflösung wegen Nichterfüllung, Kündigung oder Rückzug seitens des Mieters erfolgt. Darüber hinaus wird die Entschädigung für den Mieter verdoppelt, wenn die Immobilie von anderen zur Ausübung derselben Tätigkeit oder von Tätigkeiten in derselben Warentabelle gemietet wird, oder der vom scheidenden Mieter zuvor ausgeübten Tätigkeit ähnlich ist, oder wenn das neue Geschäft binnen eines Jahres nach Beendigung des vorhergehenden begonnen wird.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Beweis für den Start vorzulegen, und der Vermieter darf keinen Gegenbeweis über die konkrete Existenz des in Frage kommenden Starts vorbringen.


Untervermietung und Abtretung des Mietvertrags   Top

Die Untervermietung besteht in der Übertragung der Nutzung, teilweise oder ganz, der Mietsache seitens des Mieters. Der Hauptunterschied zwischen der Beendigung und der Untervermietung des Vertrags besteht darin, dass mit der Beendigung der Mieter durch einen anderen Mieter ersetzt wird, während im Falle der Untervermietung der Immobilie der Mietvertrag mit dem ursprünglichen Mieter weiter läuft, und der Untermieter aus dieser Beziehung ausgeschlossen bleibt.

Gemäß unserer Ordnung ist dem Mieter freigestellt:

• die Immobilie an eine dritte Partei unterzuvermieten, oder
• den Mietvertrag abzutreten, solange auch gleichzeitig das Unternehmen abgetreten oder vermietet wird.

In beiden Fällen erfordert das Gesetz nicht die Einwilligung des Vermieters, sondern die Mitteilung der Untervermietung der Immobilie oder der Abtretung des Vertrags seitens des Mieters per Einschreiben mit Rückantwort, mit dem Ziel, den Vermieter über die zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Vertrag in Kenntnis zu setzen und ihm gleichzeitig die Möglichkeit einzuräumen, binnen 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung dagegen vorzugehen. Der Vermieter kann diesen Einspruch aus ernsten Gründen vorbringen, d. h. aus Gründen, die die Person des neuen Mieters, seine Zuverlässigkeit, seine Wirtschaftslage oder seine geplante Unternehmung insgesamt betreffen, mit Ausnahme von Gründen, die unmittelbar und direkt die Bedürfnisse und die Situation des Mieters selbst betreffen.

Eben weil die Regelung durch Gesetz 392/1978 nicht die Einwilligung des Vermieters für die Abtretung des Mietvertrags erfordert, wie dies hingegen in der allgemeinen Regelung der Vertragsbeendigung vorgesehen ist, hat der Gesetzgeber eine zusätzliche Verantwortung des Abtretenden vorgesehen, wenn der Übernehmer nicht seine eingegangenen Verpflichtungen erfüllt, es sei denn es gab eine entsprechende Befreiungserklärung seitens des abgegebenen Vermieters. Der ursprüngliche Mieter haftet jedoch gegenüber dem neuen Vermieter auch für die Mietschulden nach der Übergabe.


Vorkaufsrecht des Mieters   Top

Bei einer entgeltlichen Übertragung der Immobilie.

Beabsichtigt der Vermieter eine entgeltliche Übertragung der Immobilie, in der eine Tätigkeit nach o. g. Artikel 27 von Gesetz 392/1978 ausgeübt wird, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter (mit einer notariellen Urkunde mittels eines Gerichtsbeamten) darüber rechtzeitig in Kenntnis zu setzen, und der Mieter hat das Recht, innerhalb der darauf folgenden 60 Tage sein Vorkaufsrecht unter Beachtung der gleichen ihm mitgeteilten Konditionen auszuüben.

Diese Mitteilung muss selbstverständlich die entsprechend geforderte Geldsumme sowie die weiteren Bedingungen aufführen, nach denen der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll, sowie die Einladung an den Mieter, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Dabei ist hervorzuheben, dass dieses Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden kann, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• der Vermieter muss auch Eigentümer der Immobilie sein: die Mitteilung zielt auf die Erbringung von dinglichen Rechtswirkungen ab und muss somit direkt vom Eigentümer der Immobilie, der gleichzeitig auch dessen Vermieter ist, vorgelegt werden; und
• die vermietete Immobilie muss für produktive oder gewerbliche Tätigkeiten geeignet sein, die mit dem Publikum der Verbraucher oder Konsumenten einen direkten Kontakt hat.

Die hier zitierte Vorschrift ist bindend und kann folglich von den Parteien nicht vertraglich abgeändert werden; eine Klausel, die den Vermieter von dieser Pflicht befreit, ist nichtig, da dies ein gegen das Gesetz verstoßenden Vorteil darstellen würde.

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus und überträgt der Vermieter die Mietsache an einen Dritten, so ist der Mietvertrag aufgelöst, und eine Vertragsklausel in diesem Sinne ist gemäß Artikel 7 von Gesetz 392/1978 folglich als nichtig zu betrachten.

Wenn der Vermieter, Eigentümer der Immobilie, dem Mieter nicht seine Absicht bezüglich der Übertragung des Eigentums der Immobilie mitteilt und die Immobilie an einen Dritten übertragen wird, hat der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie vom Käufer oder jedem anderen rechtskräftigen Nachfolger binnen sechs Monaten ab der Eintragung des Kaufvertrags zurückzukaufen.

Man spricht in diesem Zusammenhang vom Recht auf Rückkauf. Dieses Recht steht dem Mieter zu, auch wenn das Entgelt für die Übertragung der Immobilie in der Mitteilung höher ist im Vergleich zu dem aus der Übertragungsurkunde an den Dritten der Immobilie, oder wenn trotz Preisgleichheit dem dritten Käufer vorteilhaftere Zahlungsbedingungen eingeräumt wurden als die in der Mitteilung an den Mieter.

Bei einem neuen Mietvertrag. Fall der Vermieter jedoch nicht mehr beabsichtigt, das Eigentum der Immobilie zu übertragen und stattdessen die Immobilie an Dritte vermieten möchte, ist zum Ablauf des schon erneuerten Vertrages in den oben vorgesehenen Modalitäten die Regelung gemäß Artikel 40 von Gesetz 392/1978 anwendbar.

Dieser Artikel schreibt vor, dass der Vermieter unter diesen Umständen die Angebote bezüglich der neuen möglichen Vermietung an den Mieter per Einschreiben mit Rückantwort mindestens sechzig Tage vor Ablauf mitteilen muss.

Diese Mitteilungspflicht dem Mieter gegenüber gilt nicht in den folgenden zwei Fällen:

• wenn der Mieter mitgeteilt hat, dass er nicht beabsichtigt, den Mietvertrag zu erneuern; und
• wenn das Mietverhältnis wegen Nichterfüllung oder Kündigung des Mieters oder auf Grund eines Konkursverfahrens endet.

Der Mieter seinerseits kann das Vorkaufsrecht binnen 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung ausüben und muss seine Annahme der vom Vermieter angebotenen Bedingungen bekannt geben.

Diese Bestimmung zielt darauf ab, den Start zu schützen: dem Vermieter ist freigestellt, die Immobilie nach Ablauf des erneuerten Vertrages zu vermieten oder nicht; beabsichtig er jedoch, sie zu vermieten, muss er dem aktuellen Mieter ein bevorrechtigtes Angebot unterbreiten.

Das oben beschriebene Vorkaufsrecht ist eine reine Vorschrift: die Möglichkeit einer Zurücknahme zugunsten des Mieters mangels einer vorgeschriebenen Mitteilung oder bei falscher Aussage ist nicht vorgesehen. Folglich bleibt ein mögliches Mietverhältnis mit einem Dritten gültig, und der Vormieter hat nur die Möglichkeit, von seinem Recht auf Schadenersatz Gebrauch zu machen.


Herausgegeben von: Gianni, Origoni, Grippo & Partners
Aktualisiert am 26/5/2011