LA COMPRAVENDITA DI IMMOBILE
- Il contratto di compravendita
- La conclusione del contratto: proposta e accettazione
- Il mediatore immobiliare
- Requisiti del contratto di compravendita
- La documentazione
- Attestato di Certificazione energetica
- Obblighi delle parti contraenti il contratto di compravendita
- Il sistema catastale tavolare
- Il contratto preliminare di compravendita
- Il preliminare di compravendita di immobili da costruire: la tutela degli acquirenti
La compravendita è il contratto con il quale una parte, detta venditore, trasferisce all’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato bene, a fronte del pagamento del prezzo pattuito. La disciplina del contratto di compravendita è contenuta nel codice civile dall’articolo 1470 al 1541.
Il contratto di compravendita, nel nostro ordinamento, è di tipo consensuale, in quanto si perfeziona attraverso l’incontro delle volontà delle parti, manifestato tramite proposta del venditore ed accettazione dell’acquirente, mentre la consegna del bene ed il pagamento del prezzo costituiscono obblighi meramente esecutivi dell’accordo già raggiunto tra le parti; oneroso, poiché la prestazione dell’acquirente dovrà consistere nel pagamento di un prezzo che potrà anche non essere pienamente corrispondente al valore del bene ma dovrà in ogni caso mantenere una propria consistenza economica, pena la nullità del contratto; e normalmente, ad effetti reali, in quanto produce il trasferimento della proprietà della cosa.
La forma richiesta, a pena di nullità, per il contratto di compravendita di bene immobile è la forma scritta. Il contratto deve inoltre essere redatto da un notaio come atto pubblico o nelle forme della scrittura privata autenticata. La figura del notaio risulta peraltro fondamentale poiché egli interviene a garanzia non solo dell’identità delle parti ma anche della legalità dell’atto stesso e della veridicità dei contenuti che vengono in esso dichiarati. Al notaio spettano soprattutto i controlli riguardo l’eventuale esistenza di ipoteche o altri vincoli sull'immobile (come ad esempio: pignoramenti, sequestri o servitù) nonché il rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con l’eventuale contratto preliminare eventualmente sottoscritto tra le parti.
La conclusione del contratto: proposta e accettazione In cima
La proposta è un atto unilaterale che il soggetto interessato all'acquisto può sottoporre al venditore antecedentemente la stipula del contratto preliminare o definitivo di acquisto dell’immobile. Tale atto può coincidere con il modulo predisposto dall'agenzia, nei casi in cui sia intervenuta l’attività di un mediatore immobiliare, oppure sostanziarsi in un documento predisposto autonomamente dal proponente, contenente precise promesse fatte dal proponente con riguardo alle condizioni di acquisto dell’immobile.
La proposta dovrà necessariamente contenere i dati identificativi del venditore e del compratore, la descrizione dell’immobile, il prezzo offerto, le modalità ed i termini di pagamento, la data ed il luogo dell’atto successivo (che sarà il contratto preliminare o direttamente, quello definitivo di compravendita) e la scadenza entro la quale è necessario venga espressa l'accettazione. Tale documento deve essere inoltrato alla parte destinataria della proposta tramite raccomandata a/r e impegna solo il proponente, almeno sino all'eventuale accettazione scritta dell’altra parte, da inoltrarsi sempre tramite raccomandata a/r entro i termini stabiliti.
Se la proposta non viene accettata nei modi e nei tempi fissati, il proponente può ritenersi libero dagli impegni assunti poiché la proposta perde di efficacia. Se invece la proposta viene accettata, il proponente è obbligato in relazione agli obblighi contenuti nella proposta; si parla infatti comunemente di proposta irrevocabile (e il rifiuto del proponente di concludere l’accordo comporterà il pagamento di una penale coincidente, se prevista, con la caparra). Ciononostante, può aversi anche la predisposizione di una proposta revocabile, che permetta al proponente di tornare sui suoi passi, ovvero una proposta che sia revocabile sino ad un certo termine, oltre il quale non è più possibile revocarla.
La proposta, però, può essere provvista di una clausola che preveda che la stessa, una volta accettata dal destinatario, abbia gli stessi effetti di un vero e proprio accordo preliminare di compravendita; In tal caso, all'accettazione della proposta sorge l’obbligo a carico di entrambe le parti di concludere un contratto notarile definitivo di compravendita.
Il mediatore immobiliare In cima
E’ molto comune che la fase iniziale dell’iter che porta alla compravendita di un immobile sia contraddistinta dall’intervento di una figura commerciale che agisce in qualità di intermediario tra venditore e compratore: si tratta del cosiddetto mediatore immobiliare.
Il mediatore immobiliare, ai sensi dell’articolo 1754 del codice civile, è un soggetto super partes che può intervenire a discrezione delle parti con lo scopo di agevolare la conclusione della compravendita di un immobile, senza essere legato alle parti da rapporti di collaborazione, dipendenza né di rappresentanza.
Tale soggetto deve per legge essere iscritto nell'apposito ruolo istituito presso la Camera di Commercio, presupposto peraltro indispensabile per maturare il diritto alla provvigione e, naturalmente, per l’esercizio dell’attività professionale: il mediatore immobiliare si occupa così della predisposizione di quella che è la proposta di acquisto o di vendita dell’immobile, servendosi di appositi moduli da far firmare al destinatario della proposta per la relativa accettazione. Di tale attività e del relativo corrispettivo dovrà inoltre esserne dato atto, da parte del notaio, in sede di stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Requisiti del contratto di compravendita In cima
Nel contratto di compravendita devono essere riportate le generalità anagrafiche delle parti, ivi inclusi i codici fiscali del venditore e dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento con l’indicazione della sua ubicazione, della sua natura e dei suoi confini, nonché la sua identificazione catastale ed alcune obbligatorie informazioni a livello urbanistico – edilizio.
Il venditore dovrà dichiarare se l’immobile oggetto del trasferimento è stato costruito in data anteriore al 1° settembre 1967; se la costruzione è successiva a tale data, o nel caso in cui siano stati eseguiti interventi edilizi successivamente a tale data, il contratto dovrà indicare la data e il numero di protocollo del titolo rilasciato (che può consistere, tra gli altri, in una concessione edilizia, permesso di costruire, concessione in sanatoria, denuncia di inizio attività, istanza di condono, ecc.) e l’autorità che lo ha emesso.
A partire dal 1 luglio 2010, in aggiunta all'identificazione catastale dell’immobile oggetto di trasferimento, gli atti di compravendita devono contenere (i) il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e (ii) la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. In ogni caso, prima della stipula dei predetti atti, il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
L'eventuale non conformità tra i dati relativi all’intestazione catastale dell’immobile e i dati risultanti dai registri immobiliari non impedisce al notaio di procedere alla stipula dell’atto; tuttavia il notaio deve dare atto, nel contesto del rogito, della suddetta situazione, non essendo necessario che la situazione catastale venga regolarizzata antecedentemente al rogito.
L'assenza delle indicazioni di cui ai punti (i) e (ii) è sanzionata invece con la nullità del medesimo atto notarile.
Le parti dovranno dichiarare le modalità di pagamento del prezzo convenuto, indicando quali strumenti sono stati usati: a tal fine, le parti dovranno indicare, ad esempio, il numero dell'assegno circolare o bancario con il quale è stato pagato il prezzo della vendita, la sua trasferibilità (vietata se l’ammontare è superiore al 1.000 Euro), il suo ammontare, il numero del conto corrente dal quale viene tratto o l’indicazione della banca emittente.
I contraenti sono tenuti inoltre ad indicare, sotto la propria responsabilità, se vi sia stato l’intervento di un mediatore immobiliare, se al medesimo sia stata pagata la relativa provvigione indicando anche in questo caso le analitiche modalità di pagamento della stessa (nell’atto dovrà essere indicato anche il numero della partita IVA ovvero il codice fiscale dell'agente immobiliare).
Relativamente al prezzo, nelle sole compravendite tra persone fisiche occorre dichiarare tanto quello effettivo di acquisto quanto il valore fiscale del bene determinabile sulla base della rendita catastale; su tale ultimo valore l’acquirente sarà tenuto a pagare le imposte di registro, ipotecarie, catastali al momento della stipula dell’atto direttamente al notaio.
Nell'atto di compravendita, inoltre, sia la parte acquirente che quella venditrice, devono dichiarare il loro regime patrimoniale ed in particolare la parte venditrice deve precisare se quanto oggetto dell'atto è eventualmente suo bene personale, nonché in base a quali titoli detto bene gli è pervenuto.
La documentazione In cima
Il nostro ordinamento prevede che all'atto definitivo di compravendita debbano essere allegati al contratto una serie di documenti considerati essenziali per il trasferimento della proprietà dell’immobile.
Ci riferiamo innanzi tutto al certificato di agibilità. Tale certificato ha la duplice funzione di delineare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo e di garantire la sua funzione economico / sociale nel tempo. La consegna del Certificato di Agibilità rappresenta un onere a carico del venditore: la giurisprudenza in materia è ormai peraltro concorde nel ritenere che il rilascio di tale certificato possa essere legato al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente il quale, chiamato ad adempiere alla sua prestazione, potrà astenersi temporaneamente dall’adempimento sino a quando il venditore non abbia provveduto alla consegna del certificato in oggetto.
Quando invece l'oggetto del contratto di compravendita è un terreno, la stipula dell'atto notarile presuppone la presenza del cosiddetto certificato di destinazione urbanistica. Si tratta di un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione contenente le indicazioni urbanistiche riguardanti il terreno interessato, con particolare riferimento alla sua edificabilità. In caso di mancata allegazione di tale certificato la legge sancisce la relativa nullità del contratto di compravendita, salvo il caso in cui il terreno oggetto di compravendita risulti inferiore a 5000 mq di dimensione.
Il contratto di compravendita dovrà inoltre riportare la garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contenere quindi in allegato la cosiddetta Dichiarazione di conformità degli impianti. La mancanza di tale certificato, pur non inficiando la validità del contratto, costituisce un inadempimento del venditore.
Attestato di Certificazione Energetica In cima
Il nostro ordinamento prevede l'obbligo di inserire nei contratti di compravendita di edifici o di singole unità immobiliari un’apposita clausola con la quale l'acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. L'attestato di certificazione energetica è un documento ufficiale, rilasciato da soggetti accreditati (certificatori energetici) o da organismi riconosciuti a livello locale e regionale, valido per australian casinos 10 anni che stabilisce in valore assoluto il livello di consumo dell'mmobile e che inserisce automaticamente l'immobile in un'apposita classe di appartenenza (dalla A+ alla G, nel senso di efficienza prestazionale decrescente). Si tratta di un documento indispensabile per tutti gli atti notarili di compravendita di ogni singola unità immobiliare stipulati a partire dal 1 luglio 2009. La normativa nazionale che prevede tale obbligo è stata oggetto d implementazione da parte delle singole Regioni. Alcune Regioni hanno, pertanto, introdotto una propria regolamentazione che modifica - in alcuni casi sostanzialmente - la normativa nazionale. La Regione Lombardia, ad esempio, stabilisce che l’attestato di certificazione energetica è necessario - tra gli altri - nei seguenti casi:
- compravendita dell’intero edificio o di una singola unità abitativa (l'attestato di certificazione energetica deve essere consegnato all'acquirente in sede di stipula del contratto);
- locazione di una o più unità immobiliari (l'attestato di certificazione energetica deve essere consegnato in originale o in copia conforme dal locatore al conduttore, sia nel caso di sottoscrizione di un nuovo contratto sia nel caso di rinnovo del contratto);
- sottoscrizione di contratti per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione in cui il committente sia un ente pubblico;
- sottoscrizione di Contratti di Servizio di Energia e Servizio di Energia Plus ai sensi del Decreto Legislativo n. 115/2008;
- installazione di nuovi impianti termici o ristrutturazione di impianti termici già installati;
- sostituzione di generatori di calore con potenza superiore a 100 kW;
- construzione di un nuovo immobile;
- ristrutturazione che coinvolga più del 25% della superficie disperdente dell’edificio (intendendosi per "superficie disperdente" le superfici dell'immobile che separano i locali riscaldati dall'esterno o dai locali non riscaldati, come ad esempio le pareti e i serramenti).
Non essendo possibile in questa sede una disamina completa delle diverse normative regionali sul tema, si suggerisce di verificare la legislazione applicata dalle Regioni all’interno delle quali si trova l’immobile oggetto di compravendita per conoscere i diritti e gli obblighi del venditore e dell’acquirente in relazione alla certificazione energetica.
Obblighi delle parti contraenti il contratto di compravendita In cima
Ai sensi dell’articolo 1476 del codice civile, gli obblighi principali del venditore consistono nel:
- • consegnare il bene oggetto del contratto al compratore. La consegna consiste nella immissione del compratore nel possesso della cosa;
- • far acquistare al compratore la proprietà del bene, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto. Di regola la compravendita produce il trasferimento immediato della proprietà; tuttavia, in ipotesi particolari (come ad esempio, nelle ipotesi di vendita di cosa futura) il venditore è obbligato a trasferirla in un momento successivo;
- • garantire il compratore dall’evizione, ovvero dal mancato trasferimento della proprietà, conseguente ad un fatto manifestatosi dopo la stipula del contratto di compravendita;
- • garantire il compratore dai vizi della cosa oggetto di vendita: il venditore è infine tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Tale garanzia può essere esclusa o limitata convenzionalmente dalle parti, ma l’articolo 1490 del codice civile, in applicazione della regola generale fissata dall’articolo 1229, prevede la nullità di eventuali clausole derogatorie, nelle ipotesi in cui il venditore ha in mala fede taciuto al compratore taluni vizi della cosa.
Quanto agli obblighi del compratore, esso è tenuto a corrispondere il prezzo, nel luogo e nei termini fissati dal contratto di compravendita.
La trascrizione del contratto di compravendita di immobile In cima
La trascrizione del contratto di compravendita di immobile si attua attraverso appositi registri presso le conservatorie immobiliari all'interno dei quali vengono riportate le notizie essenziali del bene oggetto di compravendita.
La trascrizione dell'atto di acquisto di un immobile non ne condiziona la sua validità poiché, vigendo nel nostro ordinamento il principio consensualistico, il contratto di compravendita si perfeziona semplicemente attraverso il consenso delle parti. La trascrizione, ai sensi dell’articolo 2644 del codice civile, è dunque una forma di pubblicità dichiarativa, la quale mira esclusivamente a far conoscere l'esistenza di un diritto già costituito con la suddetta manifestazione del consenso. Si parla di opponibilità dell'atto nei confronti di terzi: in caso di conflitto tra più acquirenti di uno stesso bene immobile, prevarrà colui che avrà provveduto a trascrivere il proprio acquisto per primo.
Posto che tale adempimento pubblicitario ha come scopo principale quello di garantire certezza in relazione alla circolazione di beni immobili, per poter eseguire tale formalità è richiesto che il contratto di compravendita venga perfezionato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal notaio.
Il sistema catastale tavolare In cima
Per le province di Trieste, Gorizia, Trento Bolzano ed in alcuni comuni della provincia di Udine, nel Comune di Pedemonte (in provincia di Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (provincia di Brescia) ed in alcun comuni della provincia di Belluno come Cortina d'Ampezzo, vige il cosiddetto sistema catastale tavolare.
In tali province e comuni, la trascrizione del contratto di compravendita di un immobile ivi situato non ha la funziona di pubblicità notizia, bensì riveste carattere costitutivo: in altre parole, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili situati nei comuni e nelle province sopra menzionati non si acquistano per atto tra vivi se non con l’iscrizione nel cosiddetto libro fondiario, che contiene tutti gli atti ed i documenti riferiti agli immobili situati nei comuni sopra riportati, andando a registrare tutte le variazioni di fatto e di diritto intervenute nel tempo. Questa operazione, detta "intavolazione", è il vero atto traslativo della proprietà ed è quindi il presupposto di efficacia, anche tra le parti, del trasferimento o della costituzione del diritto reale.
Per quanto riguarda i nuovi obblighi in merito all'identificazione catastale dell’immobile oggetto di trasferimento (si veda paragrafo Requisiti del Contratto di Compravendita), nei territori in cui vige il regime tavolare, le Regioni a statuto speciale e le Province autonome dovranno adottare disposizioni al fine di assicurare il necessario coordinamento con l'ordinamento tavolare.
Il contratto preliminare di compravendita In cima
Le parti ricorrono al contratto preliminare quando, avendo determinato almeno i termini essenziali di un affare ed avendolo trovato conveniente, intendono "fermarlo" e hanno interesse alla stipula del contratto definitivo. Questo avviene tipicamente quando:
(i) le parti si sono già accordate sugli elementi essenziali, e intendono sez'altro vincolarsi, perché gli elementi non ancora discussi sono solo clausole accessorie; ovvero
(ii) una delle parti, pur essendo già giunta ad una valutazione definitiva, voglia compiere alcuni accertamenti sui presupposti di validità e di regolarità del contratto.
Il contratto preliminare di compravendita, detto anche "compromesso", sancisce quindi il reciproco obbligo del promittente venditore e del promittente acquirente di concludere il contratto definitivo di vendita di immobile. Esso ha la funzione di dettare le basi per il futuro vincolo contrattuale che sorgerà tra le parti con la stipula del contratto definitivo.
In questa fase tutti i dettagli fondamentali della compravendita devono già essere definiti poiché questo documento, una volta trascritto, impegna contrattualmente ambedue le parti. Pertanto, nelle ipotesi di inadempimento di una delle parti a seguito della stipula di tale contratto, il nostro ordinamento prevede la possibilità di agire tramite il cosiddetto istituto dell’esecuzione forzata in forma specifica, ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile.
Il contratto preliminare di compravendita dovrà contenere tutte le informazioni necessarie alla stipula del definitivo, tra cui i dati identificativi delle parti e dell’immobile, il prezzo, i termini di pagamento, la data del rogito e l’eventuale clausola di arbitrato.
Per quanto concerne la forma, l’articolo 1351 del codice civile prevede, a pena di nullità che il contratto preliminare rivesta la stessa forma del contratto definitivo che è, rigorosamente, quella scritta.
Al momento della firma del contratto preliminare l’acquirente è solitamente tenuto a versare l’acconto o la caparra (che solitamente è di circa il 20–25 % del prezzo totale). Esistono due tipologie di caparra:
- • Caparra confirmatoria - Art. 1385 del codice civile - Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro (o una quantità di altre cose fungibili), la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
- • Caparra penitenziale - Art. 1386 del codice civile - Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.
Il saldo del prezzo concordato è invece solitamente corrisposto in sede di rogito del contratto definitivo.
L'ordinamento giuridico italiano prevede altresì la possibilità di effettuare la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti traslativi, costitutivi o modificativi di diritti reali su beni immobili. Il nuovo sistema attribuisce pertanto alla trascrizione un'efficacia prenotativa nei confronti di terzi, seppur limitata nel tempo: gli effetti della trascrizione infatti cessano retroattivamente laddove, entro un anno dalla scadenza convenuta per la stipula del contratto definitivo, ovvero entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non segua la trascrizione del contratto definitivo di vendita. Per la documentazione da produrre ai fini dell’acquisto si rimanda a quanto previsto al paragrafo “La documentazione”.
Il preliminare di compravendita di immobili da costruire: la tutela degli acquirenti In cima
Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge del 2 Agosto 2004, n. 210" è un provvedimento volto a porre precise garanzie a tutela dell'acquirente, a carico di chi vende immobili ancora da costruire, e redatto attraverso numerose norme di comportamento tese ad impedire che nell’eventualità di una situazione di crisi dell’impresa venditrice venga meno la possibilità per il promissario acquirente di riottenere le somme versate in anticipo.
Il decreto si applica solo alle negoziazioni di edifici ove (i) il venditore (denominato dalla legge "costruttore") sia un soggetto che vende un immobile, costruito da lui medesimo o da altri; l'acquirente sia una persona fisica che acquisti un immobile o che, pur non essendone socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l'assegnazione di un immobile. Sono escluse pertanto dalla protezione accordata dalla legge gli acquirenti che non siano persone fisiche, quali società, associazioni, fondazioni e altri enti, anche pubblici; mentre invece vi sembrano rientrare quelle persone fisiche che compiano l’acquisto pur nell'esercizio della loro attività di impresa o professionale.
Per la legge "gli immobili da costruire" sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005), e per i quali la costruzione non sia stata ancora ultimata, versando in tale stadio da non potersi ancora richiedere l'agibilità.
Non è poi rilevante se l’immobile da costruire debba essere asservito ad abitazione, uso ufficio, capannone o altro.
In sede di stipula di un contratto preliminare che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire, o di un atto avente le medesime finalità, il venditore ha l’obbligo di rilasciare una apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita e fino a tale momento. Inoltre, il decreto obbliga il venditore a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.
Grava inoltre sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione l’obbligo di rilasciare all’acquirente all’ultimazione dell’immobile e al definitivo trasferimento della proprietà in capo ad esso, una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere.
Infine, ad ulteriore tutela dell'acquirente, la legge riconosce il diritto al frazionamento del mutuo e dell’'poteca gravante sull'immobile in costruzione, ed il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento, ove non accollati. Si prevede quindi un diritto di prelazione a favore degli acquirenti di abitazioni adibite a residenze principali in sede di incanto.
A cura di: Gianni, Origoni, Grippo,Cappelli & Partners
Aggiornato il: 26/02/2013
