SWITADVICE

DER KAUFVERTRAG FÜR IMMOBILIEN



- Der Kaufvertrag

- Der Vertragsabschluss: Angebot und Annahme

- Der Immobilienmakler

- Bedingungen des Kaufvertrags

- Die Dokumentation

- Pflichten der Vertragsparteien des Kaufvertrags

- Die Eintragung des Kaufvertrags der Immobilie

- Kataster und Grundbuchsystem

- Der Kauf-Vorvertrag

- Der Kauf-Vorvertrag für Immobilien, die noch gebaut werden: der Käuferschutz

Der Kaufvertrag  Top

Der Kaufvertrag ist der Vertrag, der das Eigentum an der Sache einer Partei, nämlich des Verkäufers, an eine andere Partei, dem Käufer, gegen Bezahlung des vereinbarten Preises überträgt. Die Bestimmungen zum Kaufvertrag sind im italienischen Zivilgesetzbuch in Artikeln 1470 bis 1541 enthalten.

Gemäß unserer Ordnung erfolgt der Kaufvertrag im Einvernehmen; dies bedeutet, dass der Abschluss durch die Willenseinigung der Parteien mittels eines Antrags des Verkäufers und der Annahme des Käufers erfolgt, während die Übergabe der Sache und die Bezahlung des Preises schlicht exekutive Pflichten der Vereinbarung darstellen, die die Parteien schon erreicht haben; entgeltlich, da die Leistung des Käufers in der Zahlung eines Preises besteht, der nicht völlig dem Wert des Gutes entsprechen, jedoch in jedem Fall einen eigenen wirtschaftlichen Bestand wahren muss, anderenfalls wird der Vertrag nichtig; und in der Regel mit realer Wirkung, da damit das Eigentum des Guts übertragen wird.

Die für den Kaufvertrag der Immobilie erforderliche Form ist schriftlich, anderenfalls ist der Vertrag nichtig. Des Weiteren muss der Vertrag von einem Notar als öffentliche Urkunde oder in beglaubigter Schriftform abgefasst werden. Die Person des Notars ist deswegen wichtig, weil er nicht nur zur Sicherheit der Identität beider Parteien eingreift, sondern auch für die Rechtmäßigkeit der Urkunde und für die Wahrhaftigkeit der Inhalte eintritt, die darin erklärt werden. Dem Notar stehen vor allem die Überprüfungen eventuell existierender Hypotheken oder anderer Belastungen von Immobilien zu (wie zum Beispiel: Pfändungen, Beschlagnahmungen oder Grunddienstbarkeiten), sowie die Beachtung der Baunormen und die Übereinstimmung der Notariatsurkunde mit dem Vorvertrag, der möglicherweise von den Parteien unterzeichnet worden war.

Der Vertragsabschluss: Angebot und Annahme   Top

Das Angebot ist eine einseitige Handlung, die die am Kauf interessierte Person dem Verkäufer vor Abschluss des Vorvertrags (oder des endgültigen Vertrags) für den Kauf der Immobilie unterbreiten kann. Diese Urkunde kann sich mit dem vom Vermittlungsbüro vorgesehenen Formular in den Fällen decken, in denen ein Immobilienmakler mitgewirkt hat, oder ein Dokument sein, das der Antragsteller selbstständig vorbereitet hat und genaue Versprechen seitens des Antragstellers bezüglich der Bedingungen für den Kauf der Immobilie aufführt.

Der Antrag muss auf jeden Fall die Personendaten des Verkäufers und des Käufers, die Beschreibung der Immobilie, den angebotenen Preis, die Modalitäten und Zahlungsbedingungen, das Datum und den Ort der nachfolgenden Urkunde (d. h. der Vorvertrag oder direkt der endgültige Kaufvertrag) und das Ablaufdatum enthalten, an dem die ausdrückliche Annahme spätestens erfolgen muss. Dieses Dokument wird an den Empfänger des Antrags per Einschreiben mit Empfangsbestätigung und verpflichtet nur den Antragsteller, zumindest bis zur allfälligen schriftlichen Annahme der anderen Partei, die auch wiederum per Einschreiben mit Empfangsbestätigung fristgerecht eingereicht wird.

Wird der Antrag nicht auf die vereinbarte Art und fristgerecht angenommen, so kann der Antragsteller sich als von den unterzeichneten Verpflichtungen befreit erachten, da der Antrag nicht mehr gültig ist. Wird jedoch der Antrag angenommen, so ist der Antragsteller zum vereinbarten Vertragsinhalt verpflichtet; man spricht dann gewöhnlich vom unwiderruflichen Angebot (und eine Verweigerung des Antragstellers, den Vertrag abzuschließen, bringt die Zahlung einer Strafe mit sich, die, wenn vorgesehen, dem Angeld entspricht). Nichtsdestotrotz ist auch die Vorbereitung eines widerrufbaren Angebots zulässig, die dem Antragsteller die Rücknahme erlaubt, d. h. ein Angebot, das bis zu einem bestimmten Termin widerrufbar ist, über den hinaus es nicht möglich ist, es zu widerrufen.

Diese Urkunde kann jedoch eine Klausel enthalten, die vorsieht, dass das Angebot, sobald es vom Empfänger angenommen wurde, dieselbe Wirkung eines regelrechten Kaufvorvertrags hat.

Der Immobilienmakler   Top

Sehr häufig ist ein Vermittler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer in der Anfangsphase des Verfahrens, das zum Kauf einer Immobilie führt, involviert: es handelt sich hierbei um den Immobilienmakler.

Gemäß Artikel 1754 des italienischen Zivilgesetzbuches ist eine Person super partes, die nach Absprache mit den Parteien den Auftrag hat, den Abschluss eines Geschäfts in Bezug auf den Kauf einer Immobilie zu erleichtern, ohne an die Parteien durch ein Verhältnis der Mitarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein.

Diese Person muss per Gesetz im entsprechenden Register der Handelskammer eingetragen sein; dies ist für das Recht auf Provision, und natürlich für die Ausübung der professionellen Tätigkeit unerlässlich. Der Immobilienmakler beschäftigt sich mit der Vorbereitung des Kauf- oder Verkaufantrags der Immobilie unter Verwendung der geeigneten Formulare, die der Empfänger des Antrags zur Annahme zu unterzeichnen hat. Der Notar bestätigt beim Abschluss des endgültigen Kaufvertrages diese Tätigkeit und die entsprechende Gegenleistung in einem Dokument.

Bedingungen des Kaufvertrags   Top

Der Kaufvertrag enthält alle Personalien der Parteien, einschließlich der Steuernummer des Verkäufers und des Käufers, der Beschreibung der Immobilie, die übertragen wird, mit Angabe des Standorts, Eigenschaften, Grundstücksgrenze sowie Katasterdaten und einige städtebauliche und bauliche Pflichtinformationen.

Der Verkäufer muss angeben, ob die vertragsgegenständliche Immobilie vor dem 1. September 1967 errichtet wurde; wurde sie nach diesem Datum errichtet, oder falls nach diesem Datum bauliche Reparaturen vorgenommen wurden, müssen im Vertrag das Datum, die Protokollnummer der ausgestellten Bescheinigung sowie die ausstellende Behörde aufgeführt sein.

Zusätzlich zur Katasteridentifikation der Immobilie, Gegenstand der Übertragung, müssen die Kaufverträge ab 1. Juli 2010 (i) den Bezug auf die beim Kataster hinterlegten Lagepläne enthalten und (ii) die Erklärung der Eigentümer über die Übereinstimmung mit der Sachlage der Katasterdaten und der Lagepläne. Der Notar muss auf jeden Fall vor den oben genannten Vertragsabschlüssen feststellen, wer beim Kataster als Eigentümer der Immobilie hervorgeht und dessen Übereinstimmung mit den Grundbucheintragungen prüfen.

Die eventuelle Nichtübereinstimmung der Katasterdaten der Immobilie bezüglich des Eigentümers und den aus den Grundbüchern resultierenden Daten hindert den Notar nicht daran, den Vertragsabschluss zu vollziehen; in der Notariatsurkunde muss der Notar jedoch die oben genannte Situation angeben, da es nicht erforderlich ist, dass die Katastersituation vor der Ausstellung der Notariatsurkunde geregelt wird.

Dahingegen haben die mangelnden Angaben der Punkte (i) und (ii) die Ungültigkeit der Notariatsurkunde zur Folge.
Die Parteien sind verpflichtet, die Zahlungsmodalitäten des vereinbarten Preises mit Bekanntgabe der verwendeten Zahlungsinstrumente anzugeben. Zu diesem Zweck müssen die Parteien u. a. folgendes angeben: die Nummer des Bankschecks, mit dem der Kaufpreis bezahlt wurde, seine Übertragbarkeit (die bei einem Betrag von über 12.500 Euro verboten ist), den Betrag, die Nummer des Girokontos, von dem der Betrag abgeboben wird, und die Emissionsbank.

Die Vertragsparteien sind des Weiteren verpflichtet, in eigener Verantwortung anzugeben, ob ein Immobilienmakler vermittelt hat, ob diesem die entsprechende Provision ausgezahlt wurde, und zwar auch in diesem Fall unter Angabe der diesbezüglichen Zahlungsmodalitäten (der Vertrag muss auch die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer bzw. die Steuernummer des Immobilienmaklers enthalten).

In Bezug auf den Preis im Rahmen eines Kaufs zwischen natürlichen Personen muss sowohl der effektive Kaufpreis als auch der steuerliche Wert der Immobilie auf der Bemessungsgrundlage des Katasterertrags angegeben werden; auf letzteren Wert ist der Käufer verpflichtet, bei Vertragsabschluss Register-, Hypotheken- und Katastersteuern direkt an den Notar zu zahlen.
Darüber hinaus müssen im Rahmen des Kaufvertrags sowohl Käufer als auch Verkäufer ihren Güterstand darlegen; hierbei muss insbesondere der Verkäufer genau angeben, ob der Vertragsgegenstand gegebenenfalls seine persönliche Sache ist, und durch welche Rechte er diese Sache erhalten hat.

Die Dokumentation   Top

Gemäß unserer Ordnung müssen dem endgültigen Kaufvertrag eine Reihe von Dokumenten beigefügt werden, die für die Übertragung des Eigentums der Immobilie unabdingbar sind.

Hierbei beziehen wir uns in erster Linie auf die Bescheinigung der Benutzbarkeit. Diese Bescheinigung ist erforderlich, wenn ein Gebäude Gegenstand des Kaufvertrags ist und eine Doppelfunktion hat: damit wird einerseits die Tauglichkeit der Immobilie in Bezug auf den Wohnzweck dargelegt, und andererseits ihre wirtschaftliche und soziale Funktion langfristig garantiert. Die Übergabe der Bescheinigung der Benutzbarkeit geht zu Lasten des Verkäufers. In der Zwischenzeit stimmt die diesbezügliche Rechtsprechung überein, dass die Ausstellung dieser Bescheinigung mit der Zahlung des Preises seitens des Käufers, der damit seine Leistung zu erbringen hat, einhergehen muss; letzterer kann sich vorübergehend von der Erfüllung seiner Kaufpflicht solange enthalten, bis der Verkäufer die entsprechende Bescheinigung vorlegt.

Ist jedoch ein Grundstück Gegenstand des Kaufvertrags, so ist für die notarielle Urkunde die sogenannte Bescheinigung über die städtebauliche Bestimmung erforderlich. Dieses Dokument wird von der öffentlichen Verwaltung ausgestellt und enthält alle städtebaulichen Angaben bezüglich des Grundstücks, insbesondere bezüglich der Bebaubarkeit. Wird diese Bescheinigung nicht beigefügt, so gewährt das Gesetz die entsprechende Nichtigkeit des Kaufvertrags, es sei denn, das vertragsgegenständliche Grundstück ist weniger als 5000 Quadratmeter groß.

Darüber hinaus muss der Kaufvertrag die Garantie des Verkäufers bezüglich der Übereinstimmung der Anlagen mit den geltenden Rechtsvorschriften für die Sicherheit und im Anhang die sogenannte Übereinstimmungsbescheinigung für die Anlagen enthalten. Ein Fehlen dieser Bescheinigung entkräftet nicht die Gültigkeit des Vertrags, stellt jedoch eine Nichterfüllung des Verkäufers dar.

Kürzlich wurde in unserer Ordnung die Pflicht eingeführt, in den Kaufverträgen von Gebäuden oder Teilen von Gebäuden eine Klausel einzufügen, mit der der Käufer bezeugt, Informationen und die Dokumentation über den Energieausweis der Gebäude erhalten zu haben. Der Energieausweis ist ein Dokument, das den absoluten Wert für den Verbrauch der Immobilie festsetzt und damit die Immobilie automatisch in die entsprechende Kategorie einstuft (je niedriger der Buchstabe der Kategorie für die Immobilie, desto geringer ist der Energieverbrauch). Dieses offizielle Dokument ist 10 Jahre gültig und für alle notariellen Urkunden des Kaufs jeder Immobilie ab 1. Juli 2009 unabdingbar. Die landesweite Rechtsvorschrift, welche diese Pflicht vorsieht, ist Gegenstand der Einführung durch die einzelnen Regionen; da es sich um eine erst vor kurzem eingeführte Pflicht handelt, muss abgewartet werden, welchen konkreten Einfluss sie in naher Zukunft auf die An- und Verkäufe hat.

Pflichten der Vertragsparteien des Kaufvertrags   Top

Gemäß Artikel 1476 des italienischen Zivilgesetzbuches hat der Verkäufer folgende Hauptpflichten:

• dem Käufer die vertragsgegenständliche Sache zu übergeben. Die Übergabe beinhaltet die Besitzübertragung der Sache an den Käufer;
• dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Sache zu verschaffen, wenn der Erwerb nicht unmittelbare Vertragswirkung hat. In der Regel erzeugt der Kauf die sofortige Übertragung des Eigentums; jedoch ist der Verkäufer unter besonderen Umständen (beispielsweise bei einem möglichen Verkauf einer zukünftigen Sache) verpflichtet, dieses Eigentum zu einem späteren Zeitpunkt zu übertragen;
• den Käufer vor einer Eviktion bzw. vor einer nicht stattgefundenen Übertragung des Eigentums aufgrund einer Tatsache, die sich nach dem Abschluss des Kaufvertrags ereignet hat, zu schützen;
• den Käufer vor Mängeln am Kaufgegenstand zu schützen: der Verkäufer ist verpflichtet, Gewähr dafür zu leisten, dass die verkaufte Sache frei von Mängeln ist, die sie zum bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Wert in nennenswerter Weise vermindern. Diese Gewährleistung kann vertraglich von den Parteien ausgeschlossen oder eingeschränkt werden; jedoch sieht Artikel 1490 des italienischen Zivilgesetzbuches in der Anwendung der von Artikel 1229 festgelegten allgemeinen Bestimmung die Nichtigkeit eventueller Abweichklauseln vor, wenn der Verkäufer wider Treu und Glauben dem Käufer bestimmte Mängel an der Sache verschwiegen hat.

Der Käufer ist verpflichtet, dem Preis, dem Ort und den Bedingungen, die im Vertrag festgelegt sind, zu entsprechen.

Die Eintragung des Kaufvertrags der Immobilie   Top

Die Eintragung des Kaufvertrags der Immobilie erfolgt in den entsprechenden Registern bei den Liegenschaftsregisterämtern, bei denen die wesentlichen Informationen über die gegenständliche Sache gesammelt werden.

Die Gültigkeit des Kaufvertrags ist nicht von der Eintragung des Kaufvertrags einer Immobilie abhängig, da gemäß unserer Ordnung das Prinzip der Einverständlichkeit gilt und der Kaufvertrag einfach durch die Einigung der Parteien abgeschlossen wird. Gemäß Artikel 2644 des italienischen Zivilgesetzbuches ist folglich die Eintragung einer Form von deklaratorischer Bekanntgabe, die ausschließlich darauf abzielt, das Vorhandensein eines Rechts bekannt zu machen, das ohnedies durch die obige Kundgebung der Einigung besteht. Man spricht von der Anfechtbarkeit des Vertrags gegenüber Dritten: bei einem Konflikt zwischen mehreren Käufern derselben Immobilie hat derjenige das Vorrecht, der seinen Kauf als erster hat eintragen lassen.

Hauptziel der Erfüllung der Bekanntmachung ist, die Sicherheit in Bezug auf den Verkehr von Immobilien zu garantieren; um diese Formalität ausführen zu können, muss der Kaufvertrag in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer notariell beglaubigten Privaturkunde abgeschlossen werden.

Kataster und Grundbuchsystem   Top

Für die Provinzen von Triest, Gorizia, Trient, Bozen und in einigen anderen Gemeinden in der Provinz von Udine, in der Gemeinde von Pedemonte (in der Provinz von Vicenza), in den Gemeinden von Magasa und Valvestino (Provinz von Brescia) und in einigen Gemeinden in der Provinz von Belluno, wie z. B. in Cortina d’Ampezzo, gilt das sogenannte Kataster- und Grundbuchsystem.

In diesen Provinzen und Gemeinden hat die Eintragung des Kaufvertrags einer Immobilie, die dort liegt, nicht die Funktion der Veröffentlichung, sondern hat eine konstitutive Wirkung: mit anderen Worten, das Eigentumsrecht und die anderen dinglichen Rechte der in den oben genannten Gemeinden und Provinzen gelegenen Immobilien erfolgt mittels eines Vertrags unter Lebenden nur nach der erfolgten Eintragung in das sogenannte Grundbuch, in dem alle Verträge und Dokumente für die in den oben genannten Gemeinden gelegenen Immobilien und alle im Laufe der Zeit erfolgten faktischen und rechtlichen Änderungen im Register festgehalten sind. Dieser Vorgang, die „Hauptaufnahme“, ist die tatsächliche Übertragung des Eigentums und somit die Wirksamkeitsvoraussetzung, auch unter den Parteien, für die Übertragung oder die Erlangung der Rechtsfähigkeit des dinglichen Rechts.

Was die neuen Pflichten bezüglich der Katasteridentifikation der zu übertragenden Immobilie betrifft (siehe Abschnitt Bedingungen des Kaufvertrags), müssen die Regionen mit Sonderstatut und die autonomen Provinzen in den Gebieten, in denen das Grundbuchsystem in Kraft ist, Vorschriften anwenden, um die erforderliche Koordination mit der Grundbuchordnung zu gewährleisten.

Der Kauf-Vorvertrag   Top

Die Parteien schließen einen Vorvertrag ab, wenn sie nach der Festlegung zumindest der wichtigsten Bedingungen eines vorteilhaften Geschäfts beabsichtigen, dieses „aufzuhalten“ und am Abschluss des endgültigen Vertrags interessiert sind. Dies kommt vorwiegend in zwei Fällen vor: die Parteien haben sich schon auf die wichtigsten Elemente geeinigt und beabsichtigen mit Sicherheit, sich zu binden, wobei nur noch einige Nebenklauseln zu erörtern sind; im zweiten typischen Fall beabsichtigt zumindest eine der Parteien, trotz der erreichten definitiven Bewertung einige weitere Prüfungen der Gültigkeitsvoraussetzungen und der Rechtmäßigkeit des Vertrags durchzuführen.

Der Kauf-Vorvertrag legt die gegenseitige Pflicht des versprechenden Verkäufers und des versprechenden Käufers fest, den endgültigen Kaufvertrag der Immobilie abzuschließen. Er hat die Funktion, die Grundlage für die zukünftige vertragliche Bindung vorzuschreiben, die zwischen den Parteien mit Abschluss des endgültigen Vertrages entstehen wird.

In dieser Phase müssen schon alle Details definiert sein, da dieses Dokument, ist es einmal ordnungsgemäß übertragen, beide Parteien vertraglich verpflichtet. Folglich besteht bei Vertragsverletzung einer der Parteien nach Abschluss dieses Vertrags gemäß unserer Ordnung die Möglichkeit, über die sogenannte Einrichtung der Zwangsvollstreckung in spezifischer Form nach Artikel 2932 des italienischen Zivilgesetzbuches zu handeln.

Der Kauf-Vorvertrag muss alle für den Abschluss des endgültigen Vertrages erforderlichen Informationen enthalten, einschließlich Personendaten der Parteien und Kenndaten der Immobilie, Preis, Zahlungsbedingungen, Datum der Urkunde und gegebenenfalls die Schiedsklausel.

Bezüglich der Form sieht Artikel 1351 des italienischen Zivilgesetzbuches vor, dass der Vorvertrag zur Vermeidung der Nichtigkeit dieselbe Form des endgültigen Vertrages hat, nämlich ausnahmslos die Schriftform.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags überweist der Käufer gewöhnlich eine Anzahlung oder ein Angeld (gewöhnlich circa 20-25 % vom Gesamtpreis). Es gibt zwei Arten von Angeld:

• Angeld zur Bestätigung - Art.1385 des italienischen Zivilgesetzbuches - Wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Partei der anderen als Angeld eine Geldsumme (oder eine Menge anderer vertretbarer Sachen) gibt, muss dieses Angeld bei Vertragsverletzung zurückgezahlt werden oder auf die geschuldete Leistung angerechnet werden. Verletzt die Partei, die das Angeld gezahlt hat, den Vertrag, kann die andere unter Einbehaltung des Angeldes vom Vertrag zurücktreten; hat hingegen die nichterfüllende Partei das Angeld erhalten, kann die andere vom Vertrag zurücktreten und das doppelte Angeld verlangen. Zieht es jedoch die erfüllungsbereite Partei vor, die Durchführung oder die Auflösung des Vertrages zu verlangen, wird der Ersatz des Schadens durch die allgemeinen Vorschriften geregelt.
• Reugeld - Art. 1386 des italienischen Zivilgesetzbuches - Wird im Vertrag ein Rücktrittsrecht für eine oder beide Parteien vereinbart, hat das Angeld die bloße Funktion eines Entgelts für den Rücktritt. In diesem Fall verliert der Zurücktretende das geleistete Angeld oder hat das Doppelte des Erhaltenen zurückzugeben.

In der Regel jedoch erfolgt die Begleichung des vereinbarten Preises für den endgültigen Vertrag beim Notar.

Die italienische Rechtsordnung sieht ebenfalls die Möglichkeit die Übertragung von Vorverträgen im Rahmen des Abschlusses von Verträgen für die Übertragung, Gründung oder Änderung der dinglichen Rechte auf Immobilien vor. Nach dem neuen System hat die Übertragung die Wirkung einer wenn auch zeitlich begrenzten Vorbestellung gegenüber Dritten: die Wirkungen der Übertragung enden rückwirkend, wenn binnen eines Jahres vom vereinbarten Termin für den Abschluss des endgültigen Vertrages, oder binnen drei Jahren nach der Eintragung des Vorvertrages, nicht die Übertragung des endgültigen Kaufvertrages erfolgt.

Der Kauf-Vorvertrag für Immobilien, die noch gebaut werden: der Käuferschutz  Top

Das Gesetzesdekret vom 20. Juni 2005, Nr. 122 über „Bestimmungen für den Schutz der Vermögensrechte der Käufer von noch zu bauenden Immobilien gemäß Gesetz Nr. 210 vom 2. August 2004“ gibt präzise Garantien zum Schutz des Käufers und zu Lasten desjenigen, der die noch zu bauenden Immobilien verkauft, und legt verschiedene Verhaltensnormen fest, um zu vermeiden, dass der Bauherr in einer möglichen Krisensituation dem versprochenen Käufer die Möglichkeit verweigert, die im Voraus gezahlten Summen zurück zu erhalten.

Das Dekret gilt nur für Verhandlungen von Gebäuden, in denen (i) der Verkäufer (im Gesetz als „Bauherr“ bezeichnet) eine Person ist, die eine Immobilie verkauft, die von demselben oder anderen gebaut wurde; der Käufer ist eine natürliche Person, die eine Immobilie kauft oder die, obwohl sie nicht Mitglied ist, Verpflichtungen in einer Baukooperative eingegangen ist, um die Zuteilung der Immobilie zu erhalten. Von diesem gesetzlich vorgeschriebenen Schutz sind die Käufer ausgeschlossen, die keine natürlichen Personen sind, wie z. B. Gesellschaften, Verbände, Stiftungen und andere Körperschaften sowie öffentliche Behörden, während jene Käufer als natürliche Personen gelten, die den Kauf im Rahmen der Ausübung ihrer Tätigkeit als Unternehmen oder ihres Berufs ausführen.

Für das Gesetz „der noch zu bauenden Immobilien“ befinden sich jene Gebäude, für die die Baugenehmigung oder eine andere Qualifikation für die Benutzbarkeit nach Inkrafttreten des Gesetzes (vom 21. Juli 2005) angefordert wurde und deren Bau noch nicht fertiggestellt ist, in einem Stadium, in dem die Benutzbarkeit noch nicht beantragt werden kann.

Dabei ist es gleich, ob das zu bauende Gebäude zum Wohnen, als Büro, oder anderweitig dienen soll.

Bei Abschluss eines Vorvertrags mit dem Ziel der nicht unmittelbaren Übertragung der zu bauenden Immobilie oder eines Vertrags mit denselben Zielen ist der Verkäufer verpflichtet, die entsprechende Sicherheitsleistung (der Bank oder Versicherung) zu gewähren, die alle erhaltenen oder noch zu erhaltenden Beträge vor dem endgültigen Kaufvertrag und bis zu dem Zeitpunkt garantiert. Darüber hinaus verpflichtet das Dekret den Verkäufer, dem Käufer eine Versicherungspolice auszustellen, die diesen bei Schäden, die durch totale oder teilweise Zerstörung des Gebäudes oder durch schwerwiegende Baumängel entstehen, für mindestens zehn Jahre schadlos hält.

Darüber hinaus ist der Bauherr oder der Verkäufer von zu bauenden Immobilien verpflichtet, dem Käufer bei Fertigstellung der Immobilie und bei der endgültigen Übertragung seines Eigentums eine Versicherungspolice auszustellen, die den Käufer bei Schäden, die durch totale oder teilweise Zerstörung des Gebäudes oder durch schwerwiegende Baumängel entstehen, für mindestens zehn Jahre schadlos hält.

Zum Schluss schreibt das Gesetz zum weiteren Schutz des Käufers das Recht der Aufteilung des Darlehens oder der Hypothek auf der im Bau befindlichen Immobilie sowie das entsprechende Verbot vor, mit dem Verkauf fortzufahren, bevor die Aufteilung in Finanzierungsquoten und Aufteilung oder Löschung der Hypothek oder Pfändung, falls nicht angenommen, erfolgt ist,.. Damit ist folglich bei Versteigerungen das Vorkaufsrecht zugunsten der Käufer von Wohnungen vorgesehen, die als Hauptwohnung dienen.


Herausgegeben von: Gianni, Origoni, Grippo & Partners
Aktualisiert am 26/5/2011